Mit 1. April trat die Wohnrechtsnovelle 2009 in ihren wesentlichen Teilen in Kraft. Für Vorarlberg relevant sind insbesondere neben den gesetzlichen Regelungen bezüglich der Kaution von Mietwohnungen die Bestimmungen über die Erstellung von Energieausweisen in Wohnungseigentumsanlagen.

Wenn dem Vermieter die Kaution in einem Barbetrag übergeben wird, muss der Vermieter diesen Betrag nach den nunmehr ausdrücklichen Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes für den Mieter auf ein Sparbuch legen. Dabei ist die Veranlagung auf einem Sparbuch, das zum Zeitpunkt seiner Eröffnung im Hinblick auf Mietvertragsdauer und mögliche Bindung des Sparbuches branchenübliche Zinsen bietet, ausreichend. Andere Arten der Veranlagung sind nur dann zulässig, wenn sie eine gleich gute Verzinsung, eine gleich hohe Sicherheit und eine eindeutige Abgrenzung vom Vermögen des Vermieters – genauso wie ein Sparbuch – ermöglichen. Der Mieter ist auf Verlangen über die Art der Veranlagung schriftlich zu informieren.

Insolvenz

Wird über das Vermögen des Vermieters ein Insolvenzverfahren eröffnet, darf die Kaution für Ansprüche, die nicht im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen, nicht herangezogen werden. Des Weiteren wurde festgelegt, dass die Rückstellung der Kaution und der erzielten Zinsen unverzüglich nach Auflösung des Mietverhältnisses zu erfolgen hat. Dies allerdings nur soweit, als dem Vermieter nicht berechtigte Forderungen gegen den Mieter aus dem Mietverhältnis zustehen. Streitigkeiten über die Höhe des Rückforderungsanspruches bezüglich der Kaution sind nunmehr im mietrechtlichen Außerstreitverfahren auszutragen. Diese Kautionsbestimmungen traten mit 1. April 2009 in Kraft. Wurde bei bestehenden Mietverhältnissen die Kaution nicht fruchtbringend veranlagt, ist dies vom Vermieter bis 30. September 2009 nachzuholen. Diese gesetzlichen Regelungen gelten für alle Mietwohnungen mit Ausnahme solcher, auf die das Mietrechtsgesetz nicht anzuwenden ist. Das betrifft zum Beispiel die Vermietung von Dienstwohnungen oder von Wohnungen in Ein- bzw. Zweifamilienhäusern, für die der Mietvertrag erstmals nach 2001 abgeschlossen wurde. Bei der Miete solcher Wohnungen sollte auf eine klare Vereinbarung zur Verzinsung und Fälligkeit der Rückgabe der Kaution im Mietvertrag geachtet werden.

Energieausweis

Die Kosten der Errichtung des Energieausweises wurden im Mietrechtsgesetz nicht in den Katalog der Betriebskosten aufgenommen. Es handelt sich nun im weiteren Sinn um Erhaltungskosten.

Verwalterpflicht

In Wohnanlagen hat der Verwalter dafür zu sorgen, dass ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis für das gesamte Gebäude vorhanden ist. Hier wurde im Gesetz verankert, dass auch Gegenteiliges vereinbart oder beschlossen werden kann. Das bedeutet, dass der Verwalter entweder durch eine einstimmige Vereinbarung der Wohnungseigentümer oder aber durch einen Mehrheitsbeschluss von dieser Verpflichtung entbunden werden kann. Wurde der Verwalter von seiner Verpflichtung zur Einholung des Energieausweises nicht entbunden, werden die Kosten für die Erstellung des Energieausweises auf sämtliche Wohnungseigentümer entsprechend den Miteigentumsanteilen aufgeteilt. Der Energieausweis ist jedem Wohnungseigentümer auf sein Verlangen und gegen Ersatz der Kopierkosten in einer Abschrift zur Verfügung zu stellen. Die neu geschaffene Bestimmung im Wohnungseigentumsgesetz, wonach die Einholung des Energieausweises eine Verwalterpflicht darstellt, trat rückwirkend mit 1. Jänner 2009 in Kraft. Seither ist der Verkäufer bzw. Vermieter einer Wohnung auch verpflichtet, vor Vertragsabschluss dem Käufer bzw. Mieter einen Energieausweis vorzulegen. Eine Klarstellung im Wohnungseigentumsgesetz war daher dringend notwendig.

Weitere Änderungen

Die Heizkostenabrechnung kann nunmehr im Außerstreitverfahren auf ihre inhaltliche Richtigkeit überprüft werden. Bisher konnte im Außerstreitverfahren nur die ordnungsgemäße Legung der Abrechnung gefordert werden. Schließlich wurde auch gesetzlich verankert, dass die Anpassung der Richtwerte nicht mehr jedes Jahr erfolgt, sondern nur noch jedes zweite Jahr an den Verbraucherpreisindex angepasst werden. Was leider nicht durch eine Änderung im Gebührengesetz gefallen ist, ist die Finanzamtgebühr, die bei jedem schriftlichen Mietvertrag zu entrichten ist und die zumeist der Mieter berappen muss. Durch die Abschaffung käme es gerade in Vorarlberg, wo Mietverträge oft nur auf drei Jahre abgeschlossen und immer wieder auf nur drei Jahre verlängert werden, wobei jedes Mal (!) die Finanzamtgebühr anfällt, zu einer erheblichen und sinnvollen Entlastung für Mieter.