In vielen Fällen der Wohnungsmiete kommt das MRG entweder gar nicht oder aber nur hinsichtlich der Bestimmungen über die Befristung oder Kündigung des Mietverhältnisses zum Tragen. Die sonstigen Belange des Mietverhältnisses sind oft nicht zwingend durch das MRG geregelt. Es gilt in vielen Fällen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, wonach etwa der Vermieter für sämtliche Reparaturen oder für die Betriebskosten aufzukommen hätte. Diese Bestimmungen werden aber vielfach vertraglich zu Lasten des Mieters abgeändert. Es ist daher bei Vertragsabschluss darauf zu achten, dass ausgewogene Vereinbarungen zu Stande kommen.

In der Folge wird schwerpunktmäßig auf nur einige wichtige Themen eingegangen.

Weitere Hinweise und Informationen erhalten Sie im Rahmen der Konsumentenberatung der AK Vorarlberg.

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Betriebskosten

Sofern hinsichtlich Ihrer Mietwohnung die Schutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes über die Betriebskosten nicht zur Anwendung kommen, gelten die Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB). Nach diesem Gesetz wären zum Beispiel die Betriebskosten vom Vermieter zu tragen. Grundsätzlich wird dies im Mietvertrag anders vereinbart, sodass für die Betriebskosten der Mieter aufzukommen hat.

Im Vertrag sollte jedoch eine klare Regelung darüber getroffen werden, welche Betriebskosten vom Mieter zu bezahlen sind.

Denkbar und sicherlich günstig für die mietende Partei wäre eine Vereinbarung, wonach zuzüglich zum Mietzins die „Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes“ von Seiten des Mieters zu tragen sind.

Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes umfassen generell Kosten für:

• Wasser- und Kanalgebühren, Kosten der Eichung, Wartung und Ablesung von Messvorrichtungen (z.B. Wasserzähler)
• Rauchfangkehrer
• Kanalräumung
• Müllabfuhr
• Beleuchtung der allgemein zugänglichen Teile der Liegenschaft (Ersatz von Glühbirnen, Sicherungen und anderen Verschleißteilen, Allgemeinstrom)
• Gebäudeversicherung (eingeschränkt auf die Sparten Grundstückshaftpflicht, Feuer, Leitungswasser; Sturm- und Glasbruch nur wenn vertraglich vereinbart)
• Verwaltungskosten (eingeschränkt auf eine Pauschale von derzeit € 2,72 pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche; zusätzlich dürften keine weiteren Spesen etc. auf den Mieter überwälzt werden)
• Aufwendungen für die Hausbetreuung (Hausmeister, Putzmaterial)
• Grundsteuer

Vor allem bei vermieteten Eigentumswohnungen (Baujahr nach 1945) ist darauf zu achten, dass die von der Verwaltung vorgeschriebenen laufenden Zahlungen nicht immer nur reine Betriebskosten enthalten: So ist etwa der Beitrag zur Instandhaltungsrücklage (Reparaturfonds) nicht als Teil der Betriebskosten im Sinne des Mietrechtsgesetzes anzusehen. Dennoch wäre die Überwälzung – da es keine gesetzlichen Mietzinsobergrenzen gibt und sofern keine Konsumentenschutzbestimmungen entgegen stehen – gesetzlich zulässig. Sofern im Mietvertrag keine diesbezügliche Vereinbarung enthalten ist, dürfen die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage nicht auf den Mieter überwälzt werden. Zu beachten ist dabei auch, dass solche Beiträge zur Instandhaltungsrücklage bei anstehenden Reparaturen in der Wohnanlage unvermutet steigen können.

Eine Regelung, nach welchem Aufteilungsschlüssel die einzelnen Betriebskosten auf die einzelnen Wohnungen aufgeteilt werden, sollte im Vertrag ebenfalls nicht fehlen.

Vielfach wird vereinbart, dass der Mieter monatlich einen bestimmten Betrag auf die Betriebskosten anzahlt und im Nachhinein eine jährliche Abrechnung durch den Vermieter erfolgt. Es sollte darauf geachtet werden, dass auch fixiert wird, bis wann die Abrechnung spätestens zu erfolgen hat und dass dem Mieter nach Rechnungslegung die Einsichtnahme in die Rechnungsbelege zu gewähren ist.

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Erhaltungskosten

Es kommt auf die Vereinbarung im Mietvertrag an - zumindest außerhalb des Anwendungsbereiches des Konsumentenschutzgesetzes!

Es können die Kosten sämtlicher Erhaltungsarbeiten – zusätzlich zum Mietzins – auf den Mieter überwälzt werden. Achten Sie hier insbesondere auf den Zustand der Wohnung/des Hauses bei Übernahme. Gerade bei alten Elektrogeräten (Warmwasserboiler, Gastherme, Herd, etc.) in der Wohnung kann eine solche Vereinbarung im Mietvertrag dazu führen, dass Sie als Mieter bald zur Kasse gebeten werden. Das kann sogar so weit gehen, dass Sie das Gerät, das aufgrund seines Alters „den Geist aufgibt“ auf eigene Kosten erneuern müssen. Insbesondere bei Anmietung eines ganzen Hauses sollten Sie als Mieter darauf zu achten, dass Ihre Erhaltungspflicht eingeschränkt ist. Es sollte dann zumindest klargestellt werden, wer für die Erhaltung von Dach, Fassade, Fenster, der Haussubstanz, Heizanlage, etc. aufzukommen hat.

Achten Sie daher darauf, dass im Mietvertrag eine ausgewogene Vereinbarung zustande kommt. Denkbar wäre zum Beispiel eine Vereinbarung, wonach der Mieter nur für kleinere Reparaturen bis zu einem bestimmten Betrag aufzukommen hätte.

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Übergabeprotokoll

Bei Anmietung einer Wohnung empfiehlt es sich, den Zustand der Wohnung und des mit gemieteten Inventars genauestens in einem so genannten "Übergabeprotokoll" zu beschreiben. Dieses Übergabeprotokoll sollte von beiden Vertragsparteien gemeinsam erstellt und unterschrieben werden. Ein Exemplar bekommt der Vermieter, das andere der Mieter.

Bei Beendigung des Mietverhältnisses kann anhand dieses Übergabeprotokolls klar überprüft werden, ob allfällige Schäden bereits bei Anmietung vorhanden waren oder erst im Zuge des Mietverhältnisses aufgetreten sind.

So können Streitigkeiten bezüglich der Kautionsrückgabe vermieden werden.

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Anfangskosten bei Vertragsabschluss

Vertragserrichtung:

Sofern ein Rechtsanwalt oder Notar den Vertrag errichtet, kann er dafür ein Honorar in Rechnung stellen. Wer die Kosten der Vertragserrichtung zu tragen hat, ist in vielen Fällen Vereinbarungssache. Die Höhe der zu erwartenden Kosten sollte aber in jedem Fall im Vorfeld eruiert und fixiert werden. In der Regel können Pauschalvereinbarungen über die Höhe getroffen werden.


Finanzamt:

Schriftliche Mietverträge sind dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrssteuern zur Vergebührung anzuzeigen. Die Gebühr ist vom Vermieter oder seinem Vertreter selbst zu berechnen und an das Finanzamt abzuführen.

Wer die Kosten im Verhältnis Vermieter/Mieter trägt, ist keinesfalls gesetzlich geregelt und unterliegt der freien vertraglichen Vereinbarung. Es ist also keineswegs gesetzlich vorgeschrieben, dass diese Gebühr jedenfalls vom Mieter zu tragen ist.

Achten Sie daher auf eine diesbezügliche Vereinbarung im Mietvertrag.

Maklerprovision für Wohnungsmieter:

Nach der Immobilienmaklerverordnung gelten seit 1.9.2010 folgende Provisions-Höchstsätze:

• Bei einem Mietvertrag auf höchstens 3 Jahre: 1 Bruttomonatsmiete
  
  
• Bei einem Mietvertrag auf mehr als 3 Jahre bzw. einem unbefristeten Vertrag: 2 Bruttomonatsmieten

Bruttomonatsmiete = Miete ohne Umsatzsteuer zuzügl. monatliches Betriebskostenakonto ohne Umsatzsteuer.

Zu diesen Provisionssätzen kommt noch die Umsatzsteuer in Höhe von 20 % dazu.


Kaution:

In vielen Fällen verlangt der Vermieter bei Vertragsabschluss eine Kaution. Diese dient der Sicherstellung seiner etwaigen Schadenersatzforderungen, zum Beispiel für vom Mieter zu verantwortende Beschädigungen oder für Mietzinsrückstände.

Ob überhaupt eine Kaution zu leisten ist, in welcher Höhe und in welcher Form (ob in bar, als Sparbuch oder Bankgarantie) ist Vereinbarungssache zwischen Vermieter und Mieter. Der Mieter muss nach korrekter Beendigung des Mietverhältnisses den Kautionsbetrag verzinst zurückerhalten. Als Mieter einer Wohnung, die nicht den Bestimmungen des Mietrechtsgesetzes unterliegt (zB Wohnung in Ein- oder Zweifamilienhaus, Dienstwohnung) müssen Sie die Verzinsung der geleisteten Kaution aber im Mietvertrag vereinbaren.

Die Höhe der Kaution ist gesetzlich nicht festgelegt. Üblich sind Vereinbarungen einer Kaution in Höhe von drei Bruttomonatsmieten.