Das Mietrechtsgesetz (MRG) enthält eine Vielzahl von Schutzbestimmungen zugunsten von Mietern. Oft wird aber übersehen, dass das MRG nicht auf alle Mietverhältnisse anzuwenden ist.

Sämtliche Bestimmungen des MRG kommen beispielsweise bei der Anmietung folgender Wohnungen zur Anwendung:

• Vermietete Eigentumswohnungen in Gebäuden, die aufgrund einer vor dem 9.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurden.
  
  
• Mietwohnungen in Gebäuden, deren Baubewilligung vor dem 1.7.1953 erteilt wurde.
  
  
• Mietwohnungen in Gebäuden, die mit Hilfe öffentlicher Mittel (Wohnbauförderung) errichtet wurden.

Achtung: Befinden sich die gerade erwähnten Wohnungen in einem Zweiobjekthaus, gilt das MRG nicht! (siehe Ausnahmen vom Mietrechtsgesetz)

Auch bei Wohnungen einer gemeinnützigen Baugenossenschaft kommen viele Bestimmungen des MRG zur Anwendung. Es sind jedoch bei weitem nicht alle Mietverhältnisse durch das Mietrechtsgesetz umfassend geregelt.

Bei den meisten Wohnungen in Vorarlberg muss der Mieter davon ausgehen, dass der Mietvertrag größtenteils beliebig ausgestaltet werden kann. Der Mieter kann sich daher nicht immer auf einen gesetzlichen Schutz vor Übervorteilung verlassen.

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Ausnahmen vom Mietrechtsgesetz

Die Schutzbestimmungen des MRG gelten zum Beispiel nicht für:

• Wohnungen in Zweiobjekthäusern: Das sind jedenfalls Häuser, in denen sich nicht mehr als zwei Wohnungen bzw. Geschäftslokale befinden, so z.B. Ein- oder Zweifamilienhäuser.
  
  Dazu gehören aber auch z.B. Zweifamilienhäuser, in welchen nach der Errichtungsphase durch den nachträglichen Ausbau des Dachbodens neben den zwei Wohnungen/Geschäftsräumlichkeiten weitere Räumlichkeiten, die selbständig als Wohnung oder Geschäftsraum verwendet werden könnten, entstanden sind. Es kann also unter Umständen auch ein Haus mit drei oder vier Wohnungen aus dem Anwendungsbereich des MRG komplett herausfallen.
  
  Eine Änderung dieser Bestimmung ist jedoch geplant! Erkundigen Sie sich daher im Anmietungsfall konkret! Die Konsumentenberatung der AK Vorarlberg steht Ihnen für Anfragen zur Verfügung.
  
  
• Dienstwohnungen
  
  
• Ferienwohnungen
  
  Hier gelten in der Regel nur einige wenige Bestimmungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuches (ABGB).Diese Bestimmungen können vertraglich sogar zu Lasten des Mieters abgeändert werden.
  
  Vor Unterzeichnung sollte der Mietvertrag daher nicht nur in Ruhe durchgelesen, sondern auch rechtlich geprüft werden.

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Eingeschränkte Anwendung des Mietrechtsgesetzes

Bei vielen Wohnungen gelten zwar nicht alle, aber zumindest ein paar Schutzbestimmungen des MRG, auf die sich der Mieter verlassen kann. So zum Beispiel bei folgenden Wohnungen:

• Vermietete Eigentumswohnungen in einem Gebäude, das aufgrund einer nach dem 8.5.1945 erteilten Baubewilligung errichtet wurde.
  
  
• Wohnungen in einem Gebäude (sofern es sich nicht um ein Zweiobjekthaus handelt), das ohne Zuhilfenahmen von Wohnbauförderungsmitteln und aufgrund einer nach dem 30.6.1953 erteilten Baubewilligung errichtet wurde.
  
  Ein Großteil der Vorarlberger Mietwohnungen gehört zu diesem so genannten Teilanwendungsbereich des MRG.
  
  Grundsätzlich kommen nur die Kündigungsschutzbestimmungen des MRG sowie die Regeln über die Befristung und die Kündigung von Mietverträgen zur Anwendung.

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Kündigungsschutz des Mietrechtsgesetzes

Für den Vermieter gestaltet sich die Möglichkeit zur einseitigen Vertragsauflösung schwierig. Der Vermieter kann nur aus bestimmten Gründen, welche im Gesetz beschrieben sind, den Mietvertrag aufkündigen.

Aus diesem Grund werden in Vorarlberg die Mietverträge vielfach von vornherein nur auf eine bestimmte Dauer abgeschlossen.

Nach Ablauf der vereinbarten Vertragsdauer kann der Vermieter nämlich wieder frei wählen, ob er den Mietvertrag verlängern will oder nicht.

Der Vermieter muss sich allerdings im Falle eines befristeten Mietvertrages an die Befristungsregeln des MRG halten. Grundsätzlich ist folgendes zu beachten:

• Mindestdauer drei Jahre:
  
  Der Mietvertrag muss schriftlich und auf eine Dauer von mindestens drei Jahren abgeschlossen werden. Auch eine längere Vertragsdauer kann wirksam vereinbart werden, nicht aber eine kürzere.
  
  
• Folgen einer falschen Befristung:
  
  Wird der Mietvertrag falsch befristet, kann der Mieter nicht gezwungen werden, nach Ablauf der vereinbarten Zeit die Wohnung zu räumen.
  
  
• Zeitablauf:
  
  Wurde der Mietvertrag auf mindestens drei Jahre und daher wirksam befristet, so endet das Mietverhältnis mit Ablauf der vereinbarten Dauer. Der Vermieter ist nicht gezwungen, den Mietvertrag zu verlängern. Er muss dem Mieter auch nicht frühzeitig mitteilen, dass er nicht verlängern will. Als Mieter sollte man daher im eigenen Interesse rechtzeitig mit dem Vermieter Kontakt aufnehmen und die allfällige Vertragsverlängerung schriftlich vereinbaren, wenn man die Wohnung weiter mieten möchte.
  
  
• Verlängerung des befristeten Mietvertrages:
  
  Ein befristeter Mietvertrag kann beliebig oft schriftlich verlängert werden. Auch bei der Verlängerung ist wieder die Mindestbefristungsdauer von drei Jahren zu beachten.

Seit 1.10.2006 gilt folgendes:
Mietverträge, die nach den Bestimmungen des MRG auf zumindest drei Jahre wirksam befristet wurden, gelten nunmehr bei stillschweigendem Fortsetzen des Mietverhältnisses trotz Ablauf der Vertragslaufzeit als auf drei Jahre verlängert!

Erst wenn der Vermieter nach diesen drei Jahren wieder den Ablauftermin übersieht und weder mit dem Mieter eine schriftliche Verlängerungsvereinbarung trifft noch den Mieter fristgerecht auf Räumung klagt, wandelt sich das Mietverhältnis in ein unbefristetes.

Während der einmaligen stillschweigenden Verlängerung um drei Jahre kann der Mieter jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten den Vertrag aufkündigen.

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Kündigung durch den Mieter

Befristeter Mietvertrag:

Der Mieter einer Wohnung, für die das MRG zumindest im eingeschränkten Umfang gilt, hat nach dem MRG das Recht, das befristete Mietverhältnis nach Ablauf eines Jahres, danach jederzeit, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeweils zum Letzten eines Monats schriftlich aufzukündigen.

Dieses Kündigungsrecht des Mieters lässt sich nur zu seinen Gunsten abändern. Das heißt, es könnte wirksam vereinbart werden, dass der Mieter jederzeit kündigen darf, es könnten aber auch kürzere Kündigungsfristen vereinbart werden.

Vorsicht ist geboten, wenn das MRG nicht gilt, so z.B. bei Wohnungen in Ein- oder Zweifamilienhäusern. Dort ist von Gesetzes wegen kein vorzeitiges Kündigungsrecht für den Mieter vorgesehen. Der Anspruch auf eine vorzeitige Vertragsauflösung sollte daher im Mietvertrag vereinbart und entsprechend ausformuliert werden.

Unbefristeter Mietvertrag:

Bei unbefristeten Mietverträgen besteht für den Mieter die Möglichkeit, den Vertrag jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von einem Monat aufzukündigen. Auch hier kann der Mietvertrag, sofern nichts Gegenteiliges vereinbart wurde, immer nur zum Letzten eines Monats aufgekündigt werden.

Achtung: Im Mietvertrag kann auch eine längere Kündigungsfrist wirksam vereinbart werden!